商業(yè)住宅小區(qū)和商業(yè)綜合體物業(yè)保潔服務(wù)外包分包如何管理

一、分包范圍

1、清潔服務(wù)分包

指將園區(qū)物業(yè)辦公區(qū)域、生活公共區(qū)域、樓宇內(nèi)外等日常清潔、周期清潔、生活垃圾收集等服務(wù)工作分包給專業(yè)清潔公司，物業(yè)進(jìn)行相關(guān)質(zhì)量監(jiān)控以保證清潔品質(zhì)。

分包方式：A.按人/按崗計(jì)費(fèi)為主 B.按面積計(jì)費(fèi)為主 C.特殊服務(wù)按作業(yè)面積計(jì)費(fèi)

2、四害消殺分包

指將園區(qū)物業(yè)辦公區(qū)域、生活公共區(qū)域、樓宇內(nèi)外等四害消殺工作分包給專業(yè)消殺公司，物業(yè)進(jìn)行相關(guān)質(zhì)量監(jiān)控，以保證消殺品質(zhì)。

分包方式：A.按消殺面積*消殺頻次進(jìn)行計(jì)費(fèi) B.按消殺點(diǎn)位數(shù)量進(jìn)行計(jì)費(fèi)

3、綠化養(yǎng)護(hù)分包

指將園區(qū)綠化日常養(yǎng)護(hù)、基礎(chǔ)苗木?；?、綠植更換、苗木補(bǔ)植等工作按物業(yè)維護(hù)管理需求分包給專業(yè)綠化公司。

分包方式：A.按綠化養(yǎng)護(hù)面積進(jìn)行計(jì)費(fèi) B.按綠化養(yǎng)護(hù)人員數(shù)量進(jìn)行計(jì)費(fèi)

二、分包工作人員的行為規(guī)范

工作人員到位，如何形成規(guī)范？

十大紀(jì)律（堅(jiān)決不允許項(xiàng)）

1、玩忽職守，違反作業(yè)規(guī)程，造成嚴(yán)重后果

2、私自為業(yè)主提供獲取報(bào)酬的勞務(wù)

3、不顧大局，遇緊急工作時(shí)臨陣脫逃，推卸責(zé)任

4、挪用或盜竊公司或業(yè)主財(cái)物

5、竊取或泄漏業(yè)主資料或隱私

6、與業(yè)主或同事斗毆打架

7、拾遺不上交

8、向業(yè)主或外部單位索取小費(fèi)

9、工作時(shí)間擅離值守，造成重大損失

10、上班時(shí)間酗酒、賭博等

八項(xiàng)注意（不允許項(xiàng)）

1、 輕視業(yè)主需求或?qū)I(yè)主言而無信

2 、明知侵害公司、業(yè)主、同事利益的事項(xiàng)不報(bào)

3 、見危不助

4、與業(yè)主發(fā)生言語上的沖突，向業(yè)主搬弄是非。造成不良影響

5、不遵守安全作業(yè)規(guī)定，不自我保護(hù)，不采取保護(hù)他人措施，可能造成人身傷害的行為

6、聚崗、串崗、擅自脫崗

7、不按規(guī)定使用工作配備工具、消防器材者

8、私自接受業(yè)主贈(zèng)送的貴重物品

三類規(guī)范

（1）儀容儀表規(guī)范要求

要點(diǎn)：規(guī)范著裝、整潔大方

工作時(shí)間內(nèi)一律著工裝及相關(guān)飾物、工牌，并保持干凈、平整，無明顯污跡、破損；

保持個(gè)人衛(wèi)生清潔，男士不留長(zhǎng)頭發(fā)及胡須， 女士可化淡妝；

男士前發(fā)不過眉，側(cè)發(fā)不蓋耳，后發(fā)不觸及衣領(lǐng)，無燙發(fā)；女士短發(fā)長(zhǎng)不過肩，長(zhǎng)頭發(fā)必須盤在腦后，佩戴統(tǒng)一配發(fā)的帽子。

（2）行為舉止規(guī)范要求

要領(lǐng)：認(rèn)真負(fù)責(zé)、活用標(biāo)識(shí)、工具整齊、愛護(hù)工具、紀(jì)律嚴(yán)明

雨雪天氣或在拖洗地面時(shí)，應(yīng)在服務(wù)區(qū)內(nèi)容易使業(yè)主滑到的地方放置溫馨提示牌，提醒業(yè)主防止摔倒；

工具應(yīng)放置在規(guī)定的位置，并擺放整齊；

愛護(hù)工具，及時(shí)檢查修理保證正常使用；

不在工作時(shí)間吃東西、抽煙、長(zhǎng)時(shí)間會(huì)私客；

上下班列隊(duì)行進(jìn)。

（3）語言態(tài)度規(guī)范要求

要領(lǐng)：舉止大方、禮貌待人、語言文明

如遇業(yè)主迎面而來，應(yīng)暫停工作，主動(dòng)讓路，并向業(yè)主點(diǎn)頭致意微笑問候“您好”，在業(yè)主走出2米后再進(jìn)行工作；

遇到業(yè)主詢問問題，及時(shí)停止工作，耐心仔細(xì)回答業(yè)主提問；如對(duì)問題不能夠做出解釋，應(yīng)請(qǐng)業(yè)主與管理處前臺(tái)或管家進(jìn)行聯(lián)系；

遇到業(yè)主不文明行為應(yīng)積極勸阻，并以正確行為進(jìn)行引導(dǎo)；

遇到業(yè)主提出的意見和建議，應(yīng)虛心聽取，積極地向上級(jí)反饋

初級(jí)版對(duì)接語言

聽者感受：規(guī)范，正式

適用對(duì)象：不熟悉的業(yè)戶、訪客。

常用詞語：請(qǐng)、您好、謝謝、再見、對(duì)不起

“您好，請(qǐng)不要將垃圾丟在樓道里，要不我?guī)湍鷰氯ィ?rdquo;——在樓道里遇到業(yè)主將垃圾丟在樓道里

“對(duì)不起，請(qǐng)注意地滑！”——拖地的時(shí)候有業(yè)主路過

“您好，您找什么呢？要不請(qǐng)物業(yè)幫你聯(lián)系？”——遇到園區(qū)里四處張望的人

溫暖版對(duì)接語言

聽者感受：和藹、可親、透著濃濃的關(guān)心與家人般的感情！

適用對(duì)象：熟悉的業(yè)戶，常來的訪客。

常用詞語：家常一般的語言

“大爺，您遛彎回來了，起的真早！”——保潔員上班早，能夠熟悉業(yè)戶的習(xí)慣

“哎，大姐，您下班了？”——回家后的一聲問候

“賽虎又壯了。。。”（小狗）——關(guān)心業(yè)戶所愛，更能夠有效果

“今天天氣冷，多穿點(diǎn)衣服再出去！”——把業(yè)戶當(dāng)家人一樣關(guān)心

三、消殺人員持證上崗與藥品管理

（一）消殺特種作業(yè)管理：資質(zhì)證明與上崗

需要留存消殺分包單位企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、銀行開戶證明、行業(yè)資質(zhì)證書、消殺人員上崗證等復(fù)印件，需關(guān)注留存復(fù)印件年審時(shí)間有效性。

（二）消殺特種作業(yè)管理：消殺藥品管理雙鎖雙人管理，分類分態(tài)存放；出入記錄清晰，未用完收入庫。

四、月度服務(wù)質(zhì)量評(píng)估及費(fèi)用結(jié)算

1、月度服務(wù)質(zhì)量評(píng)估涉及到與分包供方之間的費(fèi)用結(jié)算，每一項(xiàng)評(píng)估均需有理有據(jù)，需要物業(yè)工作人員做好相關(guān)工作記錄,避免發(fā)生誤解或糾紛。

2、分包合同費(fèi)用核算不適宜一人操作，建議在績(jī)效評(píng)價(jià)、獎(jiǎng)勵(lì)評(píng)斷、減款評(píng)斷方面至少 2-3人參與，并能夠與考勤記錄、檢查結(jié)果、現(xiàn)場(chǎng)效果等一致，避免疏漏。

3、要做好分包管控，在月度服務(wù)質(zhì)量評(píng)估及費(fèi)用核算后，請(qǐng)約見分包供方負(fù)責(zé)人進(jìn)行問題解決面談，非常有效。